부동산 가격 결정 요인

수요와 공급으로 결정되는 부동산 가격

모든 물건의 가격은 시장 논리에 따라 수요와 공급으로 결정된다. 부동산도 마찬가지다. 부동산의 수요공급을 확인할 수 있는 지표들에 대해 알아보자. 해당 지역의 향후 부동산 가격을 예측할 수 있다. 부동산 수요를 확인할 수 있는 대표적인 지표는 가구 수 증감률이다. 해당 지역의 가구 수가 증가하는 추세인지, 감소하는 추세인지 확인해보면 사람들이 주택을 더 필요로 하는지 아닌지를 유추해볼 수 있다. 아파트 미분양률과 경매 낙찰가율도 중요한 참고 자료다. 두 자료 모두 시장의 분위기를 확인할 수 있는 자료임과 동시에 주택 수요를 확인할 수 있는 자료다. 반면, 주택 공급은 해당 지역의 향후 3년간 입주 물량을 확인하면 된다. 

 

부동산-가격-결정-참고-지표

 

 

가구 수 증감률

집은 사람이 사는 곳이다. 해당 지역 인구가 증가하는지 감소하는지 그 추세를 파악해야 향후 집값을 전망할 수 있다. 최근 1인 가구가 증가하는 추세다. 3인/4인이 한 가구를 이루던 과거와 다르다. 다시 말해, 네 명을 위해 네 채의 집이 필요하다는 뜻이다. 따라서 보다 정확한 예측을 원한다면 인구수보다 가구 수에 집중하자. 해당 지역의 인구가 감소하더라도 가구 수는 증가할 수 있다. 지역별 가구 수 증감률은 '부동산 지인(aptgin.com)'에서 확인할 수 있다.

• 부동산 지인: https://aptgin.com/

부동산지인

 

 

아파트 미분양률

아파트 미분양률은 새로 지은 아파트 중 분양되지 않은 아파트의 비율이 얼마나 되는지 보여주는 지표다. 즉 새로 지은 아파트가 잘 팔리는지 아닌지를 보여준다. 이 지표는 사람들의 수요와 심리를 반영한다. 아파트 수요가 급등할 땐, 분양가가 올라가고 분양 경쟁도 심해진다. 반면 경기 침체로 시장이 얼어붙으면 미분양 아파트가 증가하고, 분양가도 떨어진다. 아파트 미분양률은 '국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr)'에서 확인할 수 있다.

• 국토교통부 통계누리: https://stat.molit.go.kr/

국토교통 통계누리

 

 

경매 낙찰가율

일반적으로 경매는 실거주 목적보다 투자 목적으로 참여하는 경우가 많다. 경매 물건이 낙찰되는 가격으로 사람들의 수요와 심리를 파악할 수 있다. 부동산 시장이 활황일 땐, 너나 없이 달려들어 경쟁률이 높아지고 낙찰가율이 올라간다. 반대로 침체기엔 유찰률이 올라가고 낙찰가율은 떨어진다. 아무도 거들떠보지 않는다는 뜻이다. 경매 낙찰가율 변화는 '대법원 경매정보(courtauction.go.kr)'에서 확인할 수 있다.

• 대법원 경매정보: https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 

낙찰가율은 현재 시세가 아니라 감정평가사들의 감정평가액 즉, 감정가를 기준으로 한다. 감정평가는 경매 개시 6개월 전에 실시한다. 낙찰가율이 높다면 최근 6개월 동안 매매 수요가 많았고, 그동안 시세가 많이 올랐다는 뜻이다.

 

 

향후 3년간 입주 물량

입주물량은 향후 3년간 해당 지역에 새로 입주하는 공급 물량을 확인하는 지표다. 공급 물량이 많다면 특별히 유의해서 봐야한다. 기존 아파트를 갭 투자로 사려고 하는데, 2-3년 내 인근에 새 입주 물량이 쏟아진다고 가정해보자. 누구나 새 아파트를 선호한다. 수요에 비해 공급이 많고, 새로 공급되는 물건이 새 거라면 경쟁은 더욱 어렵다. 새 입주 물량이 시장에 풀리는 순간, 내가 투자한 갭투자 물건의 전세가/매매가가 조정받을 수 있다. 역전세가 발생할 수 있다. 반대로 수요는 꾸준히 많은데, 향후 3년간 공급 물량이 부족하다면, 기존 아파트들의 전세가/매매가는 더 높이 올라가게 된다. 향후 3년간 입주 물량도 '부동산 지인(aptgin.com)'에서 확인할 수 있다.