부동산 투자 아파트 입지 결정 요소

부동산 입지 평가 기준 5요소

부동산은 입지가 전부다. 그만큼 입지가 중요하다. 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 입지의 사전적 의미는 '인간이 경제 활동을 하기 위해 선택하는 장소'라는 뜻이다. 그럼 어디가 좋은 입지인가. 간단하다. 누구나 살고 싶어 하는 곳이다. 누구나 살고 싶어 하는 곳을 결정하는 5가지 요인에 대해 알아보자.

 

부동산-좋은-입지-5요소

 

 

일자리(직세권)

일자리는 좋은 입지를 결정하는 가장 중요한 요소다. 누구나 직장 근처에 살고 싶어 한다. 긴 출퇴근 시간을 바라는 사람은 없다. 직장이 많이 몰려 있는 강남(강남구/서초구), 광화문(종로구, 중구), 여의도(영등포구/마포구), 판교 땅값이 비싼 이유다. 예전엔 자식들 교육을 위해 직장보다 학군을 우선시하던 시절도 있었다. 하지만 1인 가구가 증가하고, 아이를 원치 않는 딩크족이 증가하면서 직주근접이 가장 중요한 입지 요소로 자리매김했다.

 

일자리 개수 못지않게 일자리 질도 중요하다. 일자리의 질은 업종과 연봉으로 판단한다. 고액 연봉자들이 많은 동네일수록 집값도 비싸다. 국세청에서 운영하는 '국세통계포털(tasis.nts.go.kr)'에서 세부 지역별, 업종별 근로자 수와 급여액을 확인할 수 있다.

 

• 국세통계포털: https://tasis.nts.go.kr/

국세통계포털(TASIS)

 

 

교통(역세권)

교통이 혼잡한 서울과 수도권은 대중교통 의존도가 높다. 사람들은 버스나 지하철을 손쉽게 이용할 수 있는 곳을 선호한다. 특히 지하철 역세권 위상이 상당하다. 지하철만으로 수도권 곳곳을 이동할 수 있기 때문이다. 서울·경기·인천을 잇는 22개의 지하철 노선과 600여 개의 역이 그 방증이다.

 

교통이 좋은지 여부를 판단하는 기준은 간단하다. 집과 지하철역 사이의 거리가 짧을수록 좋고, 집 근처 역에서 직장 근처 역까지 걸리는 시간이 짧을수록 좋고, 직장 근처 역에서 직장까지 거리가 짧을수록 좋다. "강남 접근성"은 해당 지역의 교통 입지를 가늠하기 위해 등장한 용어다. 대다수의 직장이 몰려있는 강남역, 역삼역, 삼성역 등 테헤란로(강남 업무지구)까지 걸리는 시간을 확인해보자. 그밖에 여의도 업무지구, 광화문까지의 시간도 체크해볼 수 있다. 시간이 짧을수록, 환승이 적을수록, 도보 이동거리가 짧을수록 교통 입지가 좋다고 볼 수 있다.

 

• 네이버 지하철 노선도: https://map.naver.com/v5/subway

네이버 지도

 

 

환경(편의시설/숲세권)

고려할 환경 요인은 생활편의시설과 자연환경 두 가지다.  생활편의시설은 백화점, 대형마트, 종합병원 등을 의미하며, 자연환경은 공원이나 산, 강, 천 등을 뜻한다. 모두 걸어서 다닐 수 있는 '슬리퍼 생활권' 거리여야 의미가 있다. 구역별 용도는 네이버 지도에서 확인할 수 있다. 네이버 지도 우측 옵션 '지적 편집도'를 누르면, 색상별로 해당 구역의 용도를 보여준다. 주거지역은 연두색, 상업지역은 분홍색, 공업지역은 푸른색, 녹지지역은 쑥색이다.

 

네이버-지도-지적편집도-예시

 

 

학군(학세권)

학군 또한 부동산 가치를 결정짓는 중요한 요소다. 자녀를 둔 가정의 경우, 학군을 교통이나 환경보다 우위에 두기도 한다. 단지 내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있는지 확인하자. '초품아(초등학교를 품은 아파트)'라는 신조어가 생겨났을 정도로 단지 내 초등학교는 중요하다. 명문고 진학률이 높은 중학교가 근처에 있다면 더 좋다. 서울의 강남, 목동, 중계, 경기도의 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 부산 동래와 해운대 등이 바로 대표적인 명문 학군 지역이다. 좋은 학원들이 몰려있는 곳도 학원가도 학군 입지에 포함된다.

 

 

인구(분위기)

해당 지역에 살고 있는 연령별 인구분포도 참고하자. 연령별 인구 비중에 따라 동네 분위기가 결정된다. 주 연령층에 맞춰 동네 상권이 형성되기 때문이다. 상대적으로 노인 비중이 많은 동네는 조용한 반면, 젊은 층 비중이 많은 동네는 시끌벅적하다. 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 확인해보는 게 좋다. 그럼 해당 지역의 현재와 미래 모습을 그려볼 수 있다. 동별 인구 구성비율은 '국가통계포털(kosis.kr)'에서 확인할 수 있다.  

 

• 국가통계포털: https://kosis.kr/

검색 경로: 국가통계포털 > 국내 통계 > 주제별 통계 > 인구 > 주민등록 인구현황 > 행정구역(읍면동) 별/5세 별 주민등록인구

KOSIS 국가통계포털