서울시 도봉구 창동 주공 3단지 해등마을 아파트 입지분석
안녕하세요, 아파트 입지분석 채널 우편번호입니다. 오늘 분석할 아파트는 서울시 도봉구 창동에 위치한 창동 주공 3단지 해등마을입니다. 먼저 어떤 아파트인지, 건물 자체에 대해 알아본 다음, 주변 일자리, 교통, 학군, 상권, 자연환경 등 지역요인에 대해 알아보고, 지역 인구·세대수의 증감 여부 및 동네 아파트 수요·공급, 기타 호재에 대해 알아보겠습니다. 마지막으로 모든 요인들이 결합돼 책정된 가격에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 개별요인
창동 주공 3단지는 대한 주택공사가 건설했습니다. 1990년 9월 6일 사용승인이 나서 올해 만 32년이 된 아파트입니다. 무려 서른두 개 동, 2,856세대로 이뤄진 대단지고, 용적률 175프로에 건폐율은 15프로입니다. 낮은 용적률은 추후 재건축에 대한 기대감을 갖기에 충분해 보입니다. 주차공간은 세대 당 0.53대에 해당하는 1,516자리로, 심각한 주차난을 예상해볼 수 있겠네요.
복도식과 계단식이 섞여있는 창동 주공 3단지는 총 15가지 타입의 평면도가 있습니다. 빠르게 한 번 훑어보겠습니다. 공급면적 기준입니다. 17평 A타입, 17평 B타입, 18평, 19평, 21평, 22평 A타입, 22평 B타입, 23평, 24평 A타입, 24평 B타입, 복도식 25평, 계단식 25평, 28평, 30평, 31평의 모습입니다. 이 중 616세대로 전체의 약 22%에 해당하는 24평 A타입이 창동 주공 3단지의 대표 평수입니다. 방 2개, 화장실 1개로 전형적인 20평대 복도식 아파트 구조입니다.
2. 지역요인
아파트 입지를 분석할 때 일자리가 가장 중요합니다. 도봉구에 있는 일자리는 보건∙사회복지 서비스업이 11,538개로 가장 많고, 도∙소매업, 운수∙창고업, 숙박∙음식점업 순으로 많습니다. 네 개의 합이 전체 일자리의 54프로를 차지하고 있습니다. 창동 주공 3단지가 위치한 창1동의 경우, 4명 이하의 소규모 사업체가 절반이며, 숙박∙음식점업과 부동산업에 편중돼 있습니다. 도봉구 근로소득 연말 전상 신고자료입니다. 도봉구에 있는 사업체에서 신고한 자료에 의하면, 일자리는 약 5만 개 정도며, 평균 급여는 인당 26,50만 원 수준입니다. 반면 실제 도봉구에 살고 있는 경제활동 인구는 약 118천 명 정도며, 평균 연봉 32,40만 원을 수령하고 있습니다. 도봉구 일자리는 서울 전체 일자리의 0.8%에 불과하며, 도봉구 경제활동 인구의 절반에 못 미치는 수준입니다. 급여 역시 서울 평균인 41,98만 원 보다 작습니다. 산술적으로 도봉구 거주자 절반 이상이 다른 지역으로 출퇴근한다는 사실을 알 수 있습니다. 그만큼 교통의 역할이 중요해 보입니다.
창동 주공 3단지는 700미터 이내에 지하철역이 있는 더블 역세권 1 급지 아파트입니다. 걸어서 9분, 약 500미터 거리에 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역이 있습니다. 추후 GTX-C 노선까지 추가될 경우, 창동역은 강북의 핵심 교통요지로 자리매김할 것입니다. 창동역에서 서울의 대표 업무지구인 강남, 종로, 여의도까지 걸리는 시간입니다. 강남역까지는 49분, 종각역까지는 32분, 여의도역까지는 44분 소요됩니다. 집에서 역까지 걸어가는 시간을 포함해도 모두 1시간 이내에 당도할 수 있습니다. GTX-C 노선을 이용할 경우, 창동역에서 삼성역까지 8분이면 도착 가능합니다.
좋은 학군은 탄탄한 전·월세 수요층으로 인해 가격 하락을 방어해주는 역할을 합니다. 창동 주공 3단지는 걸어서 10분 거리에 창원초등학교와 창일초등학교가 있습니다. 아파트 동호수에 따라 배정받게 되며, 창원초의 경우 큰길을 한 번 건너야 합니다. 중학교는 창일중과 창북중이 있습니다. 국영수 평균 학업성취도 평가점수는 창일중이 83.5점으로 도봉구 소재지 중학교 중 5위, 창북중은 75.1점으로 7위를 기록했습니다. 참고로 서울시 평균은 78점, 도봉구 평균은 76.6점입니다. 특목고 진학률은 창일중이 3퍼센트로 도봉구 소재지 중학교 중 8위, 창북중은 1.6퍼센트로 12위를 기록했습니다. 인근 고등학교로는 창동고와 서울외고가 있습니다. 창동고는 국영수 평균 학업성취도 평가점수 73.8점으로 도봉구 소재지 고등학교 중 4위, 서울외고는 98점으로 1위를 기록했습니다. 참고로 서울시 평균은 76.6점이고, 도봉구 평균은 75.5점입니다. 대학 진학률은 창동고가 47.5퍼센트로 4위, 서울외고는 60.4퍼센트로 2위에 위치합니다.
창동 주공 3단지는 도보 6분 거리에 이마트 창동점이 있습니다. 차로 4분, 6분, 8분, 11분 거리엔 각각 농협 하나로마트 창동점, 홈플러스 방학점, 롯데백화점 노원점, 롯데마트 중계점이 있습니다. 그밖에 도보로 이용할 수 있는 슬리퍼 생활권 내에도 다수의 편의점과 슈퍼가 있습니다. 은행은 하나은행과 KB은행, 북서울 신협과 도봉 새마을금고, 양주축협이 있습니다. 차로 5분 거리에 한전 의료재단에서 운영하는 한일 종합병원이 있으며, 그밖에 다수의 개인병원이 창동역 근처에 입점해 있습니다.
창동 주공3단지는 주변에 자연과 녹지가 많습니다. 단지 서쪽에 초안산 근린공원이 있고, 단지 남쪽엔 초안산 생태공원, 조금 더 내려가면 해발 115미터의 초안산이 있으며, 동쪽으로 약 1km 거리엔 중랑천까지, 다양한 산책로와 등산로가 있습니다.
3. 기타 요인
창동은 지난 1년간 인구와 세대수 모두 감소했습니다. 꾸준한 아파트 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이 한몫한 것으로 해석됩니다. 23년부터 26년까지 도봉구에 공급되는 물량은 436가구가 전부입니다. 그중 창동에 공급되는 물량은 25년 입주 예정인 154가구로 2-30평대 152세대, 50평 이상이 2세대입니다. 당분간 공급은 계속 부족할 전망입니다.
창동은 20에서 60대의 경제활동인구 비율이 높습니다. 60대와 80대 인구가 꾸준히 증가하는 추세긴 하지만, 다른 동에 비해 상대적으로 20대 이하의 젊은 층이 많고, 70대 이상의 노인층은 적은 편입니다. 참고로 가장 많은 인구 비중을 차지하는 연령대는 50-54세입니다. 거주자의 주 연령대는 주변 상권 분위기와 직결되기 때문에 항상 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.
창동역 일대는 GTX-C 노선 이외에도 대형 호재가 많습니다. 우선, 창동 주공 3단지는 작년 말 예비 안전진단을 통과해 재건축을 기대해볼 수 있는 아파트입니다. 제3종 일반주거지역이기 때문에 용적률 300퍼센트까지도 가능해 보입니다. 2010년 이후 11년 동안 공사가 멈춰 흉물로 방치됐던 창동 민자역사 개발사업도 최근 재개돼 대형 복합쇼핑몰 ‘아레나X스퀘어’로 탈바꿈을 준비하고 있습니다. 그밖에 창동역 역세권에 창업 문화산업단지인 ‘씨드큐브 창동’, ‘창동 아우르네’, 서울 사진미술관, 창동 로봇 과학관 등 다양한 개발사업이 추진 중입니다. 지금은 경기침체와 의견 충돌로 사업이 잠시 중단된 상태지만, 국내 최대 규모의 실내 K팝 공연장인 ‘서울 아레나’와 서울 바이오메디컬단지가 들어설 경우, 추후 창동에 수많은 고부가가치 일자리가 창출될 것으로 예상됩니다.
4. 가격
KB부동산 시세 기준, 창동 주공 3단지의 대표 평수 24A타입의 평균 가격은 7억 9천5백만 원입니다. 올 3월, 8억에 거래된 2건을 제외하면, 약 7개월 동안 거래가 없는 상태입니다. 전세가 평균은 3억 2천5백입니다. 매매와 달리 거래가 많고 가격 편차가 큰 편입니다. 싸게는 2억 3천부터, 비싸게는 3억 3천까지 거래되었으며, 마지막 거래 가는 2억 7천3백입니다. 전세가율은 약 40프로입니다. 월세는 보증금 3천에 월 70-75만 원 선입니다. (22년 11월 2일 기준) 24A타입이 최저가 기준 6억 6천에 3건 나와 있습니다. 이는 평당 2,722만 원에 해당하는 가격으로, 전세 끼고 매입할 경우, 실투자금 3억 9천6백만 원이면 매수할 수 있는 가격입니다. 전세는 2억 7천과 2억 8천이 주를 이루며, 월세는 2천에 100 물건이 나와 있습니다.
5. 우편번호 유튜브 영상
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https://www.youtube.com/watch?v=wwTWh2OfOvw
지금까지 실거주와 투자 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 서울시 도봉구 창동의 대단지 아파트 창동 주공 3단지 해등마을의 입지를 분석해보았습니다. 여기까지가 제가 조사한 내용입니다. 여러분의 투자에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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