서울시 강북구 수유동 수유 벽산 1차 대단지 아파트 입지분석
안녕하세요, 아파트 입지분석 채널 우편번호입니다. 오늘 분석할 아파트는 서울시 강북구 수유동에 있는 수유벽산 1차입니다. 먼저 위치를 살펴보겠습니다. 서울 북쪽에 강북구가 있습니다. 강북구 중앙에 수유동이 있습니다. 수유 벽산 1차는 지하철 4호선 수유역과 우이신설 경전철 가오리역 사이에 위치합니다.
1. 개별요인
수유 벽산 1차는 주식회사 벽산건설이 시공했습니다. 1993년 11월 17일 사용승인이 나서 올해 만 28년이 된 아파트입니다. 총 열세 개동, 1,454세대로 이뤄진 대단지고, 용적률 233프로에 건폐율은 21프로입니다. 주차는 1,130대 가능하며 지하주차장이 있습니다. 용도지역은 제3종 일반이며, 대지면적 20,281.3평으로 가구당 평균 대지지분은 약 13.9평입니다. 많은 강북 아파트 단지가 경사진 곳에 위치하는 것과 달리, 수유 벽산 1차의 부지는 평평한 것이 인상적입니다.
수유 벽산 1차는 공급면적 기준, 25평, 31평 S타입, 31평 N타입, 그리고 42평 이렇게 총 4가지 타입의 평면도가 있습니다. 2, 3, 40평대가 대략 500세대씩 골고루 분포돼 있어 연령별 생애주기와 가족 수에 따라 다양한 선택지가 있다는 점이 장점입니다. 이 중 42평형이 전체의 약 34%에 해당하는 500세대로 수유 벽산 1차의 대표 평수입니다. 방 4개에 화장실이 2개이며 방 2개와 거실 사이에 중문이 있어 공간을 분리시켜 놓은 점이 눈에 띕니다.
2. 지역요인
아파트 매매는 실거주 목적이든 투자 목적이든 결국 해당 지역의 땅을 매수하는 행위라는 점을 명심해야 합니다. 많은 전문가들이 아파트 건물 자체보다 입지를 더욱 강조하는 이유입니다.
입지분석에서 가장 중요한 건 일자리와 일자리 접근성입니다. 강북구에는 도∙소매업 일자리가 12,887개로 가장 많고, 보건∙사회복지 서비스업, 숙박∙음식점업 순으로 많습니다. 세 개의 합이 전체 일자리의 42프로를 차지하고 있습니다. 수유 벽산 1차가 위치한 수유2동 역시, 도소매업과 보건복지 서비스업 일자리가 가장 많습니다. 강북구에 있는 사업체에서 신고한 자료에 의하면, 일자리는 약 4만 5천 개 정도며, 급여는 인당 평균 26,493,767만 원 수준입니다. 서울 평균 급여인 41,986,079만 원의 63퍼센트에 해당합니다. 반면 실제 강북구에 살고 있는 경제활동 인구는 약 105천 명 정도며, 평균 연봉 29,528,033만 원을 수령하고 있습니다. 강북구 일자리 수는 서울 전체 일자리 수의 0.76퍼센트에 불과하며, 강북구 경제활동 인구의 절반에 못 미치는 수준입니다. 산술적으로 강북구 거주자 절반 이상이 다른 지역으로 출퇴근한다는 사실을 알 수 있습니다. 그만큼 교통의 역할이 중요해 보입니다.
수유 벽산 1차는 700미터 이내에 지하철역이 있는 초역세권 1 급지 아파트입니다. 걸어서 5분, 약 250미터 거리에 우이신설 경전철을 이용할 수 있는 가오리 역이 있습니다. 도보 10-12분 거리엔 4호선 수유역도 있어 사실상 더블 역세권으로 볼 수 있습니다. 가오리역에서 서울의 대표 업무지구인 강남, 종로, 여의도까지 걸리는 시간입니다. 테헤란로의 끝자락인 삼성역까지는 51분, 중심 업무지구인 종각역까지는 31분, 금융업무지구인 여의도역까지는 48분 소요됩니다. 집에서 역까지 걸어가는 시간을 포함해도 모두 1시간 이내에 당도할 수 있습니다.
좋은 학군은 탄탄한 전/월세 수요층을 형성해 가격 하락을 방어해주는 역할을 합니다. 수유 벽산 1차는 걸어서 10분 거리에 우이초등학교가 있습니다. 중간에 왕복 4차선인 가오리역 사거리를 건너야 하기 때문에 저학년인 경우 어른과의 동행이 꼭 필요해 보입니다. 중학교는 강북중과 인수중이 있습니다. 강북중은 과학고 3명, 외고 국제고 4명을 진학시켜 특목고 진학률 5.4퍼센트로 강북구 소재지 중학교 중 4위를 차지했고, 인수중은 외고 2명으로 9위에 위치합니다. 고등학교는 여자고등학교인 혜화여고와 남자고등학교인 신일고가 있습니다. 둘 다 버스와 도보로 20분 거리에 위치해 약간 거리가 있는 편입니다. 혜화여고는 국영수 평균 학업성취도 평가점수 71.3점으로 강북구 소재지 고등학교 중 3위, 신일고는 94.8점으로 1위를 기록했습니다. 참고로 서울시 평균은 76.6점이고, 강북구 평균은 70.1점입니다. 단지 바로 앞 학원가를 포함해 도보 10분 거리에 중소형 학원가도 세 곳 있습니다.
수유역은 강북구의 대표적 주요 상권 중 하나입니다. 수유 벽산 1차 주변엔 다양한 상점이 있습니다. 차로 8분 거리에 롯데마트 삼양점과 이마트 창동점이 있고, 10분 거리엔 홈플러스 방학점, 11분 거리엔 롯데백화점 미아점이 있습니다. 걸어서 이용할 수 있는 슬리퍼 생활권 내엔 중형마트로 분류할 수 있는 국민마트와 삼우 마트가 있고, 수유 중앙시장과 수유 북부시장, 장미원 시장 등 재래시장이 많아 생활물가가 싸고 장보기도 편리합니다. 은행은 단지 앞 강북 새마을금고와 수유역 인근에 있는 다수의 은행을 이용할 수 있습니다. 차로 4분 거리에 한전 의료재단에서 운영하는 한일 종합병원이 있으며, 5분 내외에 강북 우리들 병원, 국립재활원, 대한 병원이 있습니다.
수유 벽산 1차는 멀지 않은 곳에 산과 강을 접할 수 있는 자연환경이 풍부한데요. 단지 동쪽으로 약 1km 떨어진 거리에 우이천을 따라 조성된 산책로가 있고, 단지 북서쪽으로 약 1.4km 거리엔 4.19 민주묘지공원이, 더 지나면 북한산 국립공원을 이용할 수 있는 다수의 등산로가 있습니다.
3. 기타 요인
수유동은 지난 1년간 인구는 감소한 반면, 세대수는 소폭 상승했습니다. 23년부터 26년까지 강북구에 공급되는 아파트 물량은 그 수요에 비해 부족합니다. 특히 23년부터는 수유동에 예정된 공급물량이 전혀 없습니다. 올해 있었던 마지막 입주물량은 총 234세대로 소형평수인 10평대가 157세대, 20평대가 77세대입니다. 인구수는 감소해도 세대수가 늘어나는 이유를 설명해줍니다.
수유동은 5-60대가 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 강북구의 다른 동에 비해 20대 비율이 높습니다. 특히 수유벽산 1차가 있는 수유2동의 경우, 영유아부터 10대까지의 인구가 상대적으로 많습니다. 참고로 가장 많은 인구 비중을 차지하는 연령대는 60-64세입니다. 거주자의 주 연령대는 동네상권 분위기와 직결되기 때문에 항상 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.
2019년 8월 서울시가 강남북의 균형발전을 위해 공공기관 이전을 발표했었습니다. 서초구 서초동에 있는 서울시 인재개발원을 수유동 영어마을 수유캠프 부지로 이전하기로 한 것이었는데요, 하지만 시장이 바뀌고 조직이 개편되면서 현재는 추진동력을 잃은 상태입니다.
수유벽산 1차가 직접적 수혜지는 아니지만, 추후 미아사거리역에 동북선 경전철이 개통하고, 창동역에 GTX-C 노선이 들어서면, 벽산 1차에서 여의도/광화문/강남 등 서울 주요 지역 접근성이 개선돼 직주근접성이 더욱 향상될 전망입니다.
4. 가격
KB부동산 시세 기준, 수유 벽산 1차 42평의 평균 가격은 8억 5천만 원입니다. 최근 전 세계 경기침체로 집값이 하락하는 추세임에도 상대적으로 집값 하락폭이 작은 편입니다. 전세가 평균은 5억 4천입니다. 매매와 달리 가격 편차가 매우 큰 편으로, 최근 6개월 사이 싸게는 1억 8천5백부터, 비싸게는 6억까지 거래되었습니다. 그래서 전세가율 역시 59-64프로로 범위가 넓은 편입니다. 월세는 보증금 1억에 월 95-105만 원 선입니다. (22년 11월 7일 기준) 42평이 최저가순 8억 3천에 급매로 나와 있습니다. 이는 평당 1,942만 원에 해당하는 가격입니다. 강북구 수유동은 투기과열지구로 9억 이하 아파트의 경우 LTV 40%까지 가능합니다. 즉 실거주할 경우, 대출금 3억 4천을 제외한 5억 1천이 필요합니다. 전세 끼고 매입할 경우, 실투자금 2억 9천8백8십만 원에서 3억 4천3십만 원이면 매수할 수 있는 가격입니다. 이는 산술적으로 그렇다는 것일 뿐, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 특히 요즘 같은 하락장에서, 매물 가격만 보고 최저가에 사서 최고가에 전세 세입자를 받겠다는 생각은 금물입니다. 갭 투자를 위해선 남들보다 두세 호가 낮게라도 세입자를 들일 수 있다는 마음가짐과 여유자금이 필요합니다. 전세는 최저가 기준 5억짜리 물건이 있으며, 월세는 보증금 1억 5천에 월 150 물건이 있습니다.
반경 1km 이내에 있는 다른 40평대 아파트들과 가격을 비교해보겠습니다. 극동(1992년 완공/총 574세대) 47평은 7억 2천(평당 1,542만 원)에 나와 있고, 수유 래미안(2001년 완공/총 690세대) 43평은 9억 5천(평당 2,165만 원)에, 쌍문 삼성래미안(2002년 완공/총 407세대) 40평은 9억 2천(평당 2,247만 원)에 나와 있습니다.
5. 종합 영상
보다 자세한 자료가 궁금하신 분들은 다음 우편번호 유튜브 영상을 참고해주세요. 영상과 자료가 도움이 되셨다면, 구독과 좋아요 부탁드립니다.
우편번호 채널 - 수유 벽산 1차: https://www.youtube.com/watch?v=lFQALHw8eIA
여기까지가 제가 조사한 내용입니다. 여러분의 투자에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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