서울특별시 서대문구 홍은동 대단지 아파트 홍은벽산 입지분석
안녕하세요, 아파트 입지분석 채널 우편번호입니다. 오늘 소개할 아파트는 서울시 서대문구 홍은동에 있는 홍은벽산아파트 입니다.
1. 위치
위치를 보겠습니다. 서울 서쪽에 서대문구가 있습니다. 서대문구 북쪽에 북한산과 인왕산, 안산, 백련산으로 둘러싸인 분지가 있습니다. 그 가운데에 홍제천이 흐르는데, 홍제천 북쪽은 홍은동, 남쪽은 홍제동입니다. 홍제천 북측 북한산 자락에 홍은벽산 아파트가 있습니다.
2. 단지정보
벽산건설이 시공했고 1997년 9월 사용승인이 나서 올해 만 25년이 되었습니다. 18,527평의 대지에 열여섯 개 동, 1,329세대가 입주한 대단지이고, 용적률 253%, 건폐율 21%, 최고층수는 15층입니다. 지상주차장과 지하주차장을 함께 사용하며 1.188대, 가구당 0.89대의 주차가 가능합니다. 토지이용계획상 3종 일반주거지역이고 완경사 지형입니다.
공급면적 기준으로 23평, 31평 N형, S형, 40평, 49평 이렇게 총 5개의 타입이 있습니다. 이 중 31평형이 전체의 약 47%에 해당하는 624세대로 대표 평수입니다. 방 3개 화장실 2개인 전형적인 31평형 구조입니다.
3. 지역분석
지역분석은 일자리, 교통, 학군, 편의시설, 자연환경 등 아파트의 가격 형성 요인을 파악하는 것으로, 특히 일자리로 빠르게 연결해주는 교통노선이 중요합니다.
3-1 지역특성
아파트에서 500m 정도 떨어진 곳에 지구중심인 홍은사거리가 있습니다. 남북으로는 통일로, 동서로는 연희로와 세검정로가 만나는 교차로입니다. 고가로 내부순환로가 지나고 교통은 늘 복잡합니다. 사거리 남측에 지하철 3호선 홍제역이 있고 단지에서 최단거리 800m, 마을버스를 이용하면 13분 걸립니다.
홍은사거리에서 광화문까지는 직선거리로 3.5Km입니다. 무악재를 넘으면 곧바로 서대문이라는 의미 합니다. 도심에서 가깝고 집값이 저렴하여 강북의 배후 주거지 역할을 해왔습니다. 인구는 계속 유입되었으나 체계적으로 개발되지는 못했습니다. 점점 산 쪽으로 외연을 확장하여 아파트를 짓기 시작했고 일부 재개발지역에 아파트가 들어섰습니다. 아직도 대부분의 지역에 중, 저층의 단독, 다가구 주택들이 들어서 있습니다.
3-2 산업
홍은벽산아파트가 있는 홍은1동의 경우 전체 사업체 종사자 3,209명 중 82%인 2,632명이 20인 미만의 사업체에 종사하고, 산업대분류로는 48%인 1,457명이 도소매업, 개인서비스업, 숙박 음식점업에 종사합니다.
2020년 연말소득정산 자료에 의하면, 서대문구에 있는 사업체에서 신고한 근로소득자 수는 91,929명, 평균 급여는 4,186만 원이며 서대문구에 거주하는 근로소득자수는 121,720명, 평균 급여는 4,217만 원입니다. 이는 서대문구 거주자가 서대문구 일자리보다 많아 타 지역으로 출퇴근하는 것을 의미합니다. 금년 1월 통계에 의하면 서대문구의 취업자 152,800명 중 타 지역 통근자는 107,000명입니다.
3-3 교통
이 아파트의 강점은 일자리 접근성입니다. 홍제역에서 출발할 경우 광화문, 종로, 시청, 명동지역은 10분대, 압구정역은 23분, 강남역은 36분 걸리며, 지역중심인 디지털 미디어시티역까지 20분, 신촌역까지 25분, 공덕역까지 22분 걸립니다. GTX-A 노선이 개통되면 연신내역을 통해 삼성역까지 20분에 갈 수 있어 교통망을 통한 일자리 접근성이 매우 뛰어납니다.
3-4 자연공간과 문화생활
자연환경은 매우 좋습니다. 북한산, 인왕산 등 서울의 명산에 둘러싸여 있고 단지 앞 홍제천 산책로도 잘 조성되어 있습니다. 서촌이나 북촌 한옥마을, 인사동까지 가깝고 신촌, 홍대입구로의 진출이 용이합니다.
3-5 마트
가장 가까운 이마트 은평점은 차로 10분 걸립니다. 홍은사거리에 유진상가와 재래시장인 인왕시장이 있고 단지 주변에 병원, 은행, 마트와 음식점 등 근린생활시설이 잘 분포되어 있습니다.
3-6 학군
학군을 보겠습니다. 홍제초등학교는 아파트 가까이 있어 초품아라 할 수 있습니다. 중학교는 인왕중, 홍은중, 신연중, 정원여중이 있는데 인왕중을 제외하고는 버스를 이용합니다. 국영수 평균 학업성취도 점수는 정원여중이 86점으로 높은 편이고 신연중 71점, 인왕중 71점, 홍은중 70점입니다. 특목고에 진학한 학생 수는 신연중 4명, 홍은중, 정원여중 각 3명, 인왕중 1명의 순입니다. 참고로 서울시와 서대문구 평균은 모두 78점입니다.
고등학교는 명지고, 충암고, 동명여고, 예일여고가 있는데 명지고를 제외하고는 모두 은평구에 속해 있습니다. 학업성취도 점수는 예일여고 90점, 동명여고 82점, 명지고 65점, 충암고 54점 순으로 예일여고가 은평구에 있는 11개 고등학교 중 3위입니다. 서울시 평균은 76 서대문구의 평균은 78점, 은평구 평균은 75점입니다.
4. 기타 요인
4-1 수요와 공급
지난 1년간 이 지역의 인구와 세대수에 큰 변동은 없었습니다. 아파트 수요는 2026년까지 꾸준히 발생하지만, 공급은 규칙적이지 못합니다. 지난 1년간 1,893 세대의 아파트를 공급한 반면, 내년부터 2026년까지는 공급계획이 전혀 없습니다. 참고로 지난 1년간 이 지역에 공급된 아파트는 e편한세상 홍제가든 플라츠 481세대, 북한산 두산위브 2차 296세대, 홍제역 해링턴 플레이스 1,116세대입니다.
5. 가격
5-1 평균 가격
KB부동산 시세 기준, 홍은벽산 31평 N형의 평균 가격은 7억 6,500, 전세가 평균은 4억 3천이고 전세가율은 56퍼센트입니다. 최근 집값 하락 추세의 영향으로 실거래가가 최고가 대비 20% 정도 하락했습니다. 31평이 최저가 6억 3천에 급매물로 나와있고 전세도 최저가 3억 5천에 나와 있습니다. 이는 평당 2,032만 원에 해당하는 가격입니다. 월세 평균가는 보증금 5000에 월 100에서 110만 원 선이지만 금리인상 여파로 시세보다 높게 나오고 있습니다.
5-2 내 집 마련 플랜
실거주의 경우, LTV 50%를 적용하면 부대비용까지 3억 2,500이면 매수 가능하고 전세를 끼고 매입할 경우, 실투자금 2억 9천이면 매수할 수 있습니다. 그러나 지금은 금리가 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기이며 전문가들도 상당기간 이러한 추세가 지속될 것으로 보고 있습니다. 매도호가가 실거래가를 넘어설 때까지 매수를 자제하는 것이 좋겠습니다..
5-3 가격비교
반경 1km 이내에 있는 주변 아파트들과 가격을 비교해 보겠습니다. 작년 12월 중공 된 1,116세대의 홍제역 해링턴 플레이스 33A평형이 최저가 14억 5천, 준공 22년 차 939세대의 홍제원 현대 32평형이 최저가 9억 3천, 준공 30년 차 704세대의 홍제 현대 30평이 최저가 10억에 나와 있습니다.
6. 동영상
보다 자세한 자료가 궁금하신 분들은 아래 우편번호 유튜브 영상을 참고해주세요. 영상과 자료가 도움이 되셨다면, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
우편번호 홍은동 홍은벽산: https://youtu.be/i9P1a1iPhWA
7. 클로징
끝으로, 홍제 균형발전지구 기본계획 중 참고할 만한 내용을 소개하겠습니다.
[지역 주민은 3,40대의 도심에 직장을 둔 직장인과 주변 자영업자가 주를 이루며 일상적인 구매활동과 진료활동 이외의 여가, 문화활동은 도심에 의존하고 있다.]
[향후 노후화된 주변지역에 대한 재개발로 지구중심으로의 기능 변화가 예상된다.]
[서대문구의 계획적인 관리정책 시행으로 도심부 위상 변화를 포함한 많은 변화에 직면할 것이다.]
지금까지 서울시 서대문구 홍은동에 있는 대단지 아파트 홍은벽산의 입지를 알아보았습니다. 여기까지가 제가 조사한 내용입니다. 여러분들의 투자에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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