서울시 구로구 오류동 대단지 아파트 동부골든 입지분석
안녕하세요, 아파트 입지분석 채널 우편번호입니다. 오늘 분석할 아파트는 서울시 구로구 오류동에 위치한 동부골든입니다.
위치를 살펴보겠습니다. 서울시 남서쪽 끝에 구로구가 있고, 구로구 중앙에 오류동이 있습니다. 동부골든은 지하철 1호선 오류동역 북쪽에 위치합니다.
1. 개별요인
동부골든은 주식회사 동부건설이 시공했고, 1998년 12월 3일 사용승인이 나서 올 12월 3일, 만 24년이 되는 아파트입니다. 총 10개 동 1,236세대로 이뤄진 대단지고, 국민임대가 304세대 포함돼 있습니다. 용적률 299프로, 건폐율은 22프로입니다. 용도지역은 2종 일반이며, 세대당 평균 대지지분은 약 9평입니다. 주차는 824대가 가능해 3집당 2대 주차할 수 있습니다. 평면도는 24평, 29평, 31평, 39평, 42평으로 총 5가지 타입이 있습니다. 이 중 국민임대 304세대를 제외한 932세대 중 200세대를 차지하고 있는 42평형이 동부골든의 대표 평수입니다. 방 4개 화장실 2개의 전형적인 판상형 구조 아파트로 통풍이 잘되는 배치 구성입니다.
2. 지역요인
부동산 투자의 핵심은 땅입니다. 아파트도 마찬가집니다. 아파트 건물 자체보다 해당 건물이 어디 있는지가 훨씬 더 중요합니다. 입지를 분석하는 이유입니다.
아파트 입지분석에서 가장 중요한 것은 일자리입니다. 구로구에는 도소매업과 정보통신업 일자리가 가장 많습니다. 전체 일자리의 약 33프로를 차지합니다. 한편, 동부골든이 위치한 오류1동은 건설업과 도소매업의 일자리가 가장 많으며, 두 직군의 합이 전체의 약 36프로를 차지합니다.
국세청에서 제공한 근로소득 연말정산 신고현황 자료입니다. 원천징수지 기준, 즉 사업장이 구로구에 있는 기업들이 신고한 자료에 의하면, 구로구 일자리는 195,960개로 서울 전체 일자리 5,926,113개의 약 3.3%를 차지하고 있습니다. 구로구 일자리의 평균 임금은 인당 34,480,756원입니다. 참고로 서울시 일자리 평균은 41,986,079원, 전국 평균은 38,484,291원입니다. 반면, 실제 구로구에 살고 있는 경제활동인구는 171,669명이고, 평균 임금은 35,411,385원입니다. 산술적으로, 구로구는 거주자보다 일자리가 더 많습니다. 다만 구로구 일자리의 평균 임금보다 거주자 평균 연봉이 조금 더 높은 것으로 보아, 거주자 중 구로구 밖으로 출퇴근하는 고소득 연봉자가 있다는 사실을 알 수 있습니다.
동부골든에서 서울의 3대 업무지구인 강남, 종로, 여의도까지의 대중교통 현황을 알아보겠습니다. 동부골든은 반경 700미터 이내에 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있는 1급지 역세권 아파트입니다. 단지가 산 밑에 있어 경사가 있는 관계로 마을버스를 이용하면 보다 쉽게 역까지 당도할 수 있습니다. 버스전용차로를 이용하는 600번 파란 버스나 1호선을 이용하면 여의도와 사대문으로의 출퇴근이 용이합니다. 단지 앞에서 마을버스를 타고 1호선과 7호선의 환승역인 온수역을 이용하면, 강남까지 한 번에 진입할 수 있습니다. 동부골든에서 논현역까지 54분 소요되고, 여의도역까지는 33분, 종각역까지는 44분 소요됩니다. 가산디지털단지는 차로 10분, 대중교통으로는 26분 소요됩니다.
이용 가능한 대형마트로는 차로 10분 거리에 있는 코스트코 고척점과 홈플러스 부천소사점이 있고, 12분 거리에 킴스클럽 구로점, 15분 거리에 이마트 메트로 광명점, 17분 거리에 이마트 목동점이 있습니다. 차로 28분 거리에 이케아 광명점도 이용할 수 있습니다. 단지 내 24시 편의점이 두 군데 있고, 단지와 오류동역 사이에 오류시장도 있어 다양한 선택지가 있습니다. 은행은 오류동역 주변에 KB, 신한, 하나, 우리은행이 입점해 있습니다. 종합병원은 차로 11분 거리에 구로 성심병원이 있고, 13분 거리에 서울특별시 서남병원이, 14분 거리엔 고려대학교 구로병원이 있습니다.
좋은 학군은 탄탄한 전/월세 수요층으로 인해 부동산 침체기에도 일정부분 가격 하락을 방어해주는 역할을 합니다. 초등학교는 단지 정문 앞 300미터 거리에 오류초등학교가 있습니다. 학교까지 거리는 가깝지만, 통학로가 대부분 차도로 이뤄져 있는 게 아쉽습니다. 중학교는 도보 9분 거리에 개봉중학교가 있습니다. 개봉중의 국영수 평균 학업성취도 평가 점수는 66.9점이고 특목고 진학률은 0명으로 구로구 소재지 중학교 중 최하위인 13위에 위치합니다. 고등학교는 대중교통으로 10분, 13분 거리에 남자고등학교인 우신고와 여자고등학교인 오류고가 있습니다. 우신고는 국영수 평균 학업성취도 평가 점수 84점으로 구로구 소재지 고등학교 중 4위, 오류고는 88.3점으로 2위를 기록했습니다. 참고로 서울시 평균은 76.6점이고, 구로구 평균은 72.4점입니다.
동부골든은 단지가 높다는 게 단점일 수 있지만, 높은 만큼 일출과 일몰 경치가 빼어나고, 산과 붙어 있어 공기가 맑다는 장점이 있습니다. 단지 뒤에 매봉산을 끼고 있어 다양한 등산로와 산책로를 이용할 수 있습니다. 대표적으로 잣절공원과 온수공원 올레길이 있습니다. (도보 13분 거리의 오류동역에는 문화공원이 있고, 조금 더 남쪽으로 내려가면 개웅산과 개웅산공원도 이용할 수 있습니다.)
3. 기타 요인
향후 구로구의 아파트 수요와 공급 그래프입니다. 22년 공급과잉이 눈에 띕니다. 물량 대부분은 구로구 고척동에 편중돼 있습니다. 실제 오류동의 경우, 21년 공급된 149가구를 제외하면, 25년 입주예정인 440세대가 전부입니다. 구로구 전체로 봐도 22년 공급된 4,852세대 물량은 24년 즈음, 수요와 공급이 역전되는 모습을 볼 수 있습니다. 단, 일시적 물량 폭탄은 해당 지역뿐 아니라, 인근 지역의 매매가와 전세가를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 주의가 요망됩니다.
지난 1년간 오류동의 인구는 359명 줄었으나, 세대수는 오히려 263세대 늘었습니다. 오류동은 영유아부터 60대까지 인구가 골고루 분포돼 있는 편입니다. 청년층과 중년층인 2,3,40대가 조금 더 많은 비중을 차지하고 있는데, 특히 30대 인구 비중이 두드러집니다. 그중 30-34세 인구가 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다.
오류동의 지역 호재에 대해 알아보겠습니다.
도보 25분 거리에 있는 서부트럭터미널이 2026년까지 물류/유통/산업이 융복합된 ‘첨단 물류복합단지’로 거듭날 전망입니다. 화물운송 주선 및 화물차 주정차 용도로만 사용돼온 서부트럭터미널은 지역 주민들의 기피 대상이었습니다. 이제는 풀필먼트 물류센터, 콜드체인 물류시설을 비롯해 영화관, 운동시설, 키즈테마파크 등의 여가/휴식시설 및 은행, 병원, 약국 등 금융/의료 시설, 공동주택 및 오피스텔 같은 주거시설, 1만 2천 제곱미터 규모의 공연장과 미래인재육성센터 등 주민편의시설로 변모할 예정입니다.
확정된 사항은 아니지만, 올 7월, 구로구는 수도권 광역급행철도인 GTX-B노선의 오류동역 환승역 설치 추진안을 국토교통부에 검토 요청 신청했습니다. 만약 오류동역에 GTX-B노선의 환승역이 신설될 경우, 오류동역은 더블역세권이 됨과 동시에 신도림, 여의도, 용산, 서울역까지의 시간적 거리가 획기적으로 단축됩니다.
동부골든이 직접적 수혜지는 아니지만, 간접적 수혜를 볼 수 있는 철도노선 2개가 추진 중입니다. 하나는, 광명시 광명역과 구로구 신도림역을 잇는 광명시흥선인데, 개봉역을 지날 예정으로 인근의 유동인구가 늘어날 전망입니다. 또 하나는 시흥시 시흥대야역과 양천구 목동역을 잇는 신구로선도 추진 중인데, 해당 노선은 온수역을 지날 예정입니다.
2007년과 2016년 두 차례에 걸쳐 오류 재래시장 재정비 사업이 추진됐었지만, 모두 무산됐었습니다. 2021년 오류시장정비사업 조합설립위원회가 오류시장을 전통시장 없는 주상복합형 아파트로 개발하자는 세 번째 시장정비사업 추진계획을 제출한 상태입니다. 하지만 이는 전통시장 보존 개발방식을 원하는 오류시장 상인회와 의견 대립을 이루고 있는 상태입니다.
4. 가격
KB부동산 시세 기준, 동부골든의 대표 평수 42평의 평균 가격은 7억 2천5백만 원입니다. 작년인 21년 10월 거래를 마지막으로 1년 넘도록 거래가 없는 상태입니다. 전세가 평균은 4억 4천5백입니다. 매매에 비해서는 거래가 조금 있는 편이지만, 절대적 거래 건수가 많은 것은 아니며, 가격 편차도 근 1년 사이 2억 9천부터 5억 3천까지 꽤 큰 편입니다. 전세가율은 60~62프로입니다.
22년 11월 27일 기준, 42평이 최저가 기준 6억 5천에 2건 나와 있습니다. 이는 평당 1,536만 원에 해당하는 가격으로, 전세 끼고 매입할 경우, 실투자금 약 2억 5천만 원에 매수할 수 있는 가격입니다. 전세는 4억 매물이 있으며, 월세는 매물이 없습니다.
반경 1km 이내에 있는 500세대 이상의 아파트들 중, 가급적 평수가 큰 물건들과 비교해보았습니다. 매봉산 북쪽에 있는 신정현대6차가 동부골든과 가장 유사해 보입니다. 42평의 평균가는 10억 7천5백만 원이며, 현재 14억에 매물이 나와 있습니다. 다른 하나는 오류동역 서쪽에 있는 영풍마드레빌입니다. 가장 큰 평수인 34평의 평균가는 7억 9천만 원이고, 현재 7억 천에 매물이 나와 있습니다.
5. 동영상 자료
보다 자세한 자료가 궁금하신 분들은 아래 우편번호 유튜브 영상을 참고해주세요. 영상과 자료가 도움이 되셨다면, 좋아요와 구독도 부탁드립니다.
우편번호 오류동 동부골든: https://www.youtube.com/watch?v=FaFB5YtgBgU
지금까지 서울특별시 구로구 오류동에 있는 대단지 아파트 동부골든의 입지를 분석해보았습니다. 여러분의 투자에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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